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『财经纵横』 谈论大家最想要的永远都缺少的东西"钱"

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舊 2008-07-13, 12:55   第 1 楼
小道新闻
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預設 杀价七五折 游资袭击京沪楼市

新的价格松动模式出现了。

机会到了。面对中国房地产销售额与销售面积十年来首次双双下降的情况,抄底资金已经跃跃欲试。

  据记者了解,这些抄底资金正在急切地寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘,借势抢得托管的权利,而后杀价快速销售套现。此类资金多属内资,在北京一地便有60亿~80亿元人民币。房价低迷的时刻,他们掀起的“杀价之风”使之成为名副其实的“楼价杀手”。

  先托管 再杀价

  “现在的江浙资金早都不炒房了,去向是两个,一个是给开发商放高利贷,另一个就是跟着我们一起搞托管,然后抄底。”说这话的中年男人是上海一家知名开发企业的副总,但现在他主攻的却是楼盘托管。

  他神情轻松,因为刚刚来到北京“半小时”就搞定了一笔生意,他告诉记者,之所以能如此之快,原因是楼盘的开发商缺钱。草签协议之后,他支付给了这个位于北京东直门第三使馆区的公寓项目超过1亿元的现金,开发商付出的代价是项目90%的股权。

  记者了解到,这是一个已经临近封顶的项目,该项目开发商私下告诉记者,自己的项目约有1亿多元的亏空无从填补。这是一个在开发商手中卖价高达28000元/平方米的高档涉外公寓。

  不过很快,这个楼盘的卖价就会降到20800元/平方米了,因为这个项目已经被托管了,每平方米杀价近8000元是托管方下的手,超过7.5折的折扣是为了在5个多月之内完成套现撤出,在这段期间,托管方拥有绝对操盘的权力。

  “周边的均价都在28000元/平方米以上,我杀掉8000元,一定卖得快。”这是前述托管操盘者的逻辑。在他看来,杀价是实现快速套现的重要手段。换来这份杀价权力的,恰是他们支付给开发商弥补现金亏空的1亿多元,与惯常的“收购”不同的是,在一系列的协议当中,还包括一份开发商平价回购股权的协议。

  “这期间所有的销售收入都打入开发商的财务账户,最后结算利润我们三七分成,他拿70%,我们只要30%,然后,他原价把股权买回去,项目还是他的。”他告诉记者,正是这样的制度设计,让开发商可以放弃“死扛”,而将项目交给自己“托管杀价”。而现在,遭到杀价之后的楼盘,已经有100多位意向购买者了。

  落井下石的理由

  从2008年下半年开始,这个高价楼盘的开发商已经很久没有一套成交记录了,此时,项目接近封顶,工程款的80%需要支付,此外,外立面施工、内装、精装修样样用钱,正是这样的资金亏空让这家曾经下决心死扛的开发商最终接受了注资——托管——杀价的局面,而这开发商的如此困境,正是抄底者的机会所在。

  “撑到封顶就可以放按揭了,那样情况会好些。”该项目的开发商说,然而,土地、在建物业都抵押换了贷款,从银行获得信贷已经不可能,因此,只能接受“托管”,他表示,虽然托管方的杀价并不是他愿意看到的,但做下去可以分到七成的利润,“要不哪天能拿到利润,还不知道。”他说。

  这样的情况在当下的中国楼市并不少见。国家统计局统计显示,北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%,上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动,深圳今年前5个月,住宅均价由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米,降幅近30%,主要中心城市的房地产市场首次出现了自1998年以来就没有出现过的销售面积与销售额同时下降的情况。

  越是如此,就越是抄底资金杀价托管的机会,记者了解到,前述操盘人士正在接触的楼盘项目在5~6个,基本情况都很类似,接近封顶,资金缺口1亿~2亿元,“不过我们还要好好挑一挑,要确保杀价就能卖掉,要是杀了价都卖不掉,风险就是自己承担,因为我们托管的时候要和开发商签协议,约定我每个月可以卖多少钱,如果卖不到,我就要自掏腰包。”

  熟知此情况的上海中凯集团副总经理告诉记者,在北京上海从事此类业务的资金,大都是在不停地看项目,因为缺钱的中小开发商不在少数,但最终能够列入谈判日程的,只有少数地段不错,杀价就能快速套现的楼盘,托管生意如此“兴隆”,中小开发商的财务紧张程度由此可见一斑。

抄底资金渐增

  “我在北京的同行有6~7个吧,”作为托管资金的操盘者,前述人士告诉记者,他所知道的在北京从事如此业务的资金规模,大致在60亿~80亿元之间,他掌管的资金不算多,2008年有6亿~8亿元的现金可以动用,而他的同行的资金规模都远远超过自己。

  记者了解到,此类资金基本上采用类似私募基金的方式募集,基本上是国内的资金,主要来自江浙、山西、上海一带,此外也有一部分企业的剩余资金,他们对于投资回报的要求根据项目不尽相同,最低在20%左右,最高在40%~50%,平均在30%左右。

  “我们的资金使用周期很短,一般3~5个月,因此有30%左右的回报,股东就已经很满意了,一年周转三五次,回报率加在一起,就很可观了。”前述操盘人士告诉记者。

  而这也正是托管者敢于杀价的原因所在,由于周转时间短因此资金使用成本较低,相反,开发商的资金周转时间较长,成本较高,两相对比,这恰恰是开发商宁愿死扛、而托管者乐于杀价套现的不同原由所在。

  中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,开发商的定价往往不甚冷静,很多时候是成本定价、利润预期定价或者是竞争对手定价,而不太考虑市场承受力的因素确定价格,“主要是他整合了过多环节的职能,有时也碍于行业形象而不愿降价,这类托管者就没有类似的制约和顾虑,杀价之狠已经成为一种共性。”他说。

  身为中小开发商的远东新地置业有限公司总经理助理姜炜告诉记者,2008年的下半年是楼市最为微妙的时刻,如果市场销售情况继续“观望”,而信贷政策又持续收紧,那么类似当下“接近封顶,却又缺钱”的情况,会不断地增多。显然,此时,托管者的机会也就越来越多。

  “我了解的情况,已经有更多的人打算募集资金做这项业务了,因为需求在增加,我身边就有两个朋友开始新近做这件事情了,他们也都要学杀价这一招。”前述操盘人士告诉记者。

  在开发商乐于共谋死扛房价拒绝调整的时代,托管者杀价倘若成连绵烽火之势,由此掀开房价调整的序幕,或许并不出人意料。

  中国经营报记者:李乐
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